Môi giới Bất động sản anh là ai?

Thứ ba - 01/04/2025 02:49

Shark Lê Hùng Anh, một nhà đầu tư nổi tiếng tại Việt Nam, từng gây tranh cãi khi phát biểu trong một talk show vào tháng 11/2023 rằng nghề môi giới bất động sản (BĐS) có "chất xám thấp" và "ai cũng làm được". Đúng hay sai!

Shark Lê Hùng Anh, một nhà đầu tư nổi tiếng tại Việt Nam, từng gây tranh cãi khi phát biểu trong một talk show vào tháng 11/2023 rằng nghề môi giới bất động sản (BĐS) có "chất xám thấp" và "ai cũng làm được". Phát ngôn này đã làm dậy sóng cộng đồng môi giới, nhưng nó cũng mở ra một cuộc thảo luận quan trọng: Làm kinh doanh môi giới BĐS thực sự cần gì, và trong thời đại AI, công nghệ này hỗ trợ ngành như thế nào?

1. Shark Hùng Anh nói gì về nghề Môi giới BĐS?

Shark Hùng Anh cho rằng nghề môi giới BĐS không đòi hỏi nhiều "chất xám", với lý do:

Dễ tham gia: Ông nhận định rằng đây là một nghề mà "tất cả các thành phần đều có thể làm được", dẫn đến việc thị trường lao động trong ngành này kém bền vững. Ông so sánh rằng người ta không gọi "cò ô tô" hay "cò điện thoại" mà chỉ gọi "cò đất", ám chỉ tính chất dễ dãi trong việc gia nhập ngành.
Thu nhập không ổn định: Ông đặt câu hỏi: "Làm môi giới BĐS, nghĩ nó thơm nhưng thực chất được bao nhiêu tiền?" Ông cho rằng sau các đợt sốt đất, rất ít người môi giới thực sự giàu lên, và sự giàu có thường chỉ là "trong tưởng tượng".
Rủi ro cao: Shark Hùng Anh cảnh báo rằng nghề môi giới BĐS phụ thuộc lớn vào thị trường, thiếu định hướng dài hạn, và dễ gặp rủi ro, đặc biệt với những người không đủ vốn hoặc không có chiến lược rõ ràng.

Tuy nhiên, phát ngôn của Shark Hùng Anh đã bị cộng đồng môi giới phản ứng mạnh mẽ. Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, nhấn mạnh rằng nghề môi giới không chỉ là kết nối giao dịch mà còn "kết nối dòng chảy kinh tế" bằng kiến thức, kỹ năng và lòng tự trọng. Ông khẳng định rằng nghề này đòi hỏi sự chuyên nghiệp và không nên bị coi thường chỉ vì một số cá nhân làm sai.

2. Vậy Môi giới Bất Động Sản cần gì?

Dù Shark Hùng Anh có quan điểm riêng, thực tế cho thấy nghề môi giới BĐS không hề đơn giản và đòi hỏi nhiều kỹ năng, kiến thức cũng như phẩm chất để thành công, đặc biệt trong bối cảnh thị trường Việt Nam năm 2025. Dưới đây là những yếu tố cần thiết:

Kỹ Năng Chuyên Môn

Am hiểu thị trường và pháp lý: Một môi giới chuyên nghiệp cần nắm rõ thông tin về quy hoạch, pháp lý, giá cả và xu hướng thị trường. Ví dụ, theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024), cá nhân muốn hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, hoạt động trong doanh nghiệp hợp pháp, và không được làm tự do như trước.
Kỹ năng tài chính và tư vấn: Môi giới cần biết cách phân tích tài chính, tư vấn cho khách hàng về giá trị BĐS, tiềm năng sinh lời, và các phương thức thanh toán. Họ cũng cần thành thạo kỹ năng thương lượng và chốt giao dịch.
Hiểu biết về sản phẩm: Môi giới phải nắm rõ đặc điểm của từng loại BĐS (nhà phố, chung cư, đất nền, biệt thự) để tư vấn phù hợp với nhu cầu khách hàng.

Kỹ năng mềm không hề đơn giản

Kỹ năng giao tiếp và xây dựng mối quan hệ: Trong văn hóa Việt Nam, nơi sự tin tưởng đóng vai trò quan trọng (như đã phân tích trước đó về văn hóa hùn hạp), môi giới cần tạo dựng lòng tin với khách hàng. Điều này đòi hỏi khả năng giao tiếp khéo léo, lắng nghe và thấu hiểu nhu cầu.
Bản lĩnh và khả năng chịu áp lực: Môi giới phải đối mặt với áp lực từ khách hàng, thị trường, đối thủ và cả dư luận. Ví dụ, trong giai đoạn thị trường đóng băng (như năm 2023), nhiều môi giới đã phải chuyển nghề vì không chịu nổi áp lực.
Tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp: Một môi giới giỏi cần tôn trọng khách hàng, không sử dụng mánh khóe (như "cò đất" tự phát), và duy trì mối quan hệ lâu dài với khách hàng cũ.
Kỹ năng tiếp cận khách hàng: Một khi quyết định mua nhà thì thường là đối tượng có tiền, vậy không dễ gì tiếp cận họ, và nghề Môi giới BĐS cần phải có kỹ năng tuyệt với trong việc tiếp cận và thuyết phục khách hàng.

Và cũng cần phẩm chất cá nhân

Tinh thần học hỏi: Thị trường BĐS thay đổi liên tục, đòi hỏi môi giới phải không ngừng cập nhật kiến thức, từ quy định pháp luật đến xu hướng công nghệ.
Kiên nhẫn và bền bỉ: Theo thống kê từ CafeLand, chỉ khoảng 5% người trong ngành môi giới đạt được thành công, cho thấy đây là nghề đòi hỏi sự kiên trì cao.
Tư duy chiến lược: Môi giới cần có định hướng dài hạn, không chỉ chạy theo các đợt sốt đất mà phải xây dựng mạng lưới khách hàng và thương hiệu cá nhân.

Yêu cầu Pháp lý (Tại Việt Nam Năm 2025)

Chứng chỉ hành nghề: Từ 01/01/2025, cá nhân muốn hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ được cấp chính thức, có trình độ từ trung học phổ thông trở lên, và phải qua sát hạch kiến thức.
Hoạt động hợp pháp: Môi giới phải làm việc trong các doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch có đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới, không được hành nghề tự do.

3. AI có hỗ trợ gì chăng!

AI đang thay đổi cách ngành môi giới BĐS hoạt động, đặc biệt tại Việt Nam vào năm 2025, nơi công nghệ số đang phát triển mạnh mẽ. Shark Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng), Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group, đã nhận định tại Shark Tank Forum 7 rằng "tương lai nhiều môi giới trong ngành BĐS sẽ bị thay thế bởi AI" nếu không biết tận dụng công nghệ. Dưới đây là các cách AI hỗ trợ ngành môi giới BĐS:

1. Phân Tích Dữ Liệu và Tìm Kiếm Khách Hàng Tiềm Năng

Cách hoạt động: AI phân tích dữ liệu hành vi của khách hàng trên môi trường số (tìm kiếm từ khóa "mua nhà", dừng lại xem hình ảnh BĐS trên mạng xã hội) để xác định khách hàng tiềm năng. Shark Hưng nhấn mạnh: "Bây giờ dữ liệu khách hàng phải sống và trúng. AI đang giúp ích rất nhiều."
Lợi ích: Tiết kiệm thời gian và công sức so với cách tiếp cận truyền thống (gọi điện đại trà từ danh sách số điện thoại). Ví dụ, AI có thể nhận diện khách hàng qua hành vi như nhắn tin về một ngôi nhà đẹp trên Messenger, sau đó đề xuất quảng cáo phù hợp.
Ví dụ tại Việt Nam: Cen Group, với 30.000 môi giới vào thời điểm cao nhất, đã sử dụng AI để phân tích dữ liệu và tăng hiệu quả chốt giao dịch, dù chỉ 10% môi giới thực sự bán được hàng.

2. Cá Nhân Hóa Trải Nghiệm Khách Hàng

Cách hoạt động: AI phân tích nhu cầu, sở thích và khả năng tài chính của khách hàng để gợi ý BĐS phù hợp. Ví dụ, nền tảng CenHomes (do Cen Group phát triển) sử dụng AI để tra cứu giá nhà đất trực tuyến, cung cấp thông tin chi tiết về giá, vị trí, quy hoạch và tiện ích xung quanh.
Lợi ích: Tăng sự hài lòng của khách hàng, giảm tỷ lệ từ bỏ giao dịch do không tìm được sản phẩm phù hợp. Điều này đặc biệt quan trọng với nhóm khách hàng cao cấp và Gen Z, những người mong muốn trải nghiệm cá nhân hóa.
Ví dụ quốc tế: Công ty môi giới Porta da Frente Christie (Bồ Đào Nha) đã ứng dụng eSelf AI để bán BĐS, thu về hơn 100 triệu USD trong một năm nhờ cung cấp trải nghiệm tham quan ảo và tư vấn cá nhân hóa.

3. Tự Động Hóa Quy Trình Giao Dịch

Cách hoạt động: AI hỗ trợ tự động hóa các công việc như trả lời câu hỏi khách hàng, xử lý đơn hàng, và quản lý thủ tục giấy tờ. Chatbot AI có thể hoạt động 24/7, trả lời tin nhắn và hỗ trợ khách hàng ngay lập tức.
Lợi ích: Giảm chi phí nhân sự, tăng hiệu quả và đảm bảo khách hàng nhận phản hồi nhanh chóng. Điều này rất quan trọng tại Việt Nam, nơi 53% người dùng sẵn sàng mua hàng qua tin nhắn tư vấn (theo Meta, 2025).
Ví dụ tại Việt Nam: Nền tảng HomeHub.vn, một startup BĐS tại Việt Nam, đã phát triển HomeHub Premium Broker với các công cụ AI hỗ trợ môi giới, giúp rút ngắn thời gian giao dịch và tăng tỷ lệ chốt deal.

4. Ứng Dụng Thực Tế Ảo (AR/VR) và Tham Quan Ảo

Cách hoạt động: AI kết hợp với AR/VR cho phép khách hàng tham quan BĐS ảo, xem trước căn nhà hoặc dự án mà không cần đến trực tiếp. Ví dụ, CenHomes đã tích hợp công nghệ thực tế ảo để hỗ trợ bán hàng.
Lợi ích: Tạo trải nghiệm thú vị, tiết kiệm thời gian cho cả môi giới và khách hàng, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và khách hàng quốc tế.
Ví dụ quốc tế: Porta da Frente Christie sử dụng trợ lý AI để cung cấp trải nghiệm tham quan ảo, giúp khách hàng hình dung rõ ràng về BĐS trước khi quyết định mua.

5. Dự Báo Thị Trường và Tối Ưu Hóa Chiến Lược

Cách hoạt động: AI phân tích dữ liệu lớn (big data) để dự báo xu hướng thị trường, giá cả và nhu cầu. Ví dụ, AI có thể dự đoán khu vực nào sẽ "sốt đất" dựa trên thông tin quy hoạch và hành vi tìm kiếm của khách hàng.
Lợi ích: Giúp môi giới đưa ra chiến lược bán hàng hiệu quả, tránh lãng phí nguồn lực vào các khu vực không tiềm năng.
Ví dụ tại Việt Nam: RecBook, một mạng xã hội BĐS do anh Tô Văn Hùng sáng lập, đã sử dụng AI để kết nối môi giới và khách hàng, đạt doanh thu 30 tỷ đồng trong năm 2023 và nhận đầu tư 6 tỷ đồng từ Shark Hưng và Shark Minh Beta tại Shark Tank Việt Nam mùa 6.

6. Thay Thế Môi Giới Không Hiệu Quả

Cách hoạt động: Shark Hưng cho rằng những môi giới "đánh trống gõ mõ" (làm việc thiếu chiến lược, không chốt được khách) sẽ bị thay thế bởi AI. Ông đang xây dựng một nền tảng giao dịch BĐS dựa trên AI để thay thế lượng lớn nhân viên không hiệu quả.
Lợi ích: Tăng tính chuyên nghiệp của ngành, giảm các vấn đề bất cập như làm mất niềm tin của khách hàng.
Ví dụ tại Việt Nam: Cen Group đang phát triển hệ thống AI để thay thế đội ngũ môi giới không hiệu quả, tập trung vào dữ liệu và công nghệ để tối ưu hóa giao dịch.

4. Vậy nghề Môi giới BĐS cần nâng cấp gì!

Chuyên nghiệp hóa là bắt buộc: Dù Shark Hùng Anh có quan điểm tiêu cực, ông cũng ngầm thừa nhận rằng nghề môi giới có thể thành công nếu có chiến lược và định hướng rõ ràng. Điều này đòi hỏi môi giới phải nâng cao kiến thức và kỹ năng, thay vì chỉ chạy theo các đợt sốt đất.
Tận dụng công nghệ: Quan điểm của Shark Hùng Anh và Shark Hưng đều cho thấy công nghệ, đặc biệt là AI, là xu hướng không thể tránh khỏi. Môi giới cần thích nghi để không bị đào thải.

Và ngành Môi giới BĐS cần:

Đầu tư vào đào tạo: Tham gia các khóa học về pháp lý, tài chính, và kỹ năng tư vấn để nâng cao chuyên môn. Ví dụ, các khóa đào tạo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) hoặc Rever có thể giúp môi giới chuẩn hóa quy trình làm việc.
Sử dụng AI và công nghệ: Áp dụng các công cụ AI để tìm kiếm khách hàng, cá nhân hóa tư vấn, và tối ưu hóa giao dịch. Ví dụ, sử dụng nền tảng như CenHomes hoặc HomeHub để hỗ trợ bán hàng.
Xây dựng thương hiệu cá nhân: Tận dụng mạng xã hội (TikTok, Instagram) để tạo dựng hình ảnh chuyên nghiệp, thu hút khách hàng trẻ. Ví dụ, livestream giới thiệu dự án hoặc chia sẻ kiến thức về BĐS có thể tăng độ nhận diện.
Tập trung vào khách hàng tiềm năng: Sử dụng AI để xác định đúng đối tượng khách hàng, thay vì tiếp cận đại trà. Ví dụ, nhắm đến nhóm khách hàng vùng ven (đang có xu hướng đầu tư mạnh tại Việt Nam) hoặc khách hàng có nhu cầu nhà ở xã hội (theo chính sách Quỹ Nhà ở Quốc gia 2025).